Ryczałt od dochodów z najmu prywatnego
Ryczałt od dochodów z najmu prywatnego, a najmu związanego z działalnością gospodarczą
Przedstawione zagadnienie jest różnie rozumiane w praktyce, a często istnieje możliwość optymalizacji podatkowej w zryczałtowanym podatku od dochodów z najmu.
W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 marca 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1278.2021.3.ID), organ stwierdził:
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że najemca wnosi na Pani numer konta, oprócz ustalonej opłaty za wynajem, także opłaty za czynsz oraz prąd i gaz na podstawie rachunków, które następnie Pani reguluje. W ten sam sposób opłaty mają być rozliczane w przyszłości. Z umowy najmu sporządzonej na piśmie wynika, że to najemca zobowiązany jest do ponoszenia czynszu administracyjnego należnego Wspólnocie, opłat za energię elektryczną, CO i wodę według wskazań dystrybutorów mediów. Katalog wydatków składa się z: czynszu z tytułu najmu, opłat za energię elektryczną, CO i wodę oraz czynszu należnego Wspólnocie. Pani pobiera tylko pożytki z najmu lokalu mieszkalnego wraz z garażem.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowić będzie u Pani wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
Natomiast otrzymane przez Panią od najemcy należności z tytułu opłat administracyjnych i eksploatacyjnych nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Bowiem będzie Pani jedynie pośredniczyła w zakresie uiszczania ww. opłat. Tym samym, przychód, od którego będzie Pani winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu.
Wnioski są takie, że warto w umowie najmu prywatnego wyraźnie rozdzielić czynsz za lokal od opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez wynajmującego na rzecz administratora, opłat za prąd, gaz, telewizję, internet itd. . O ile wynajmujący płaci te opłaty na rzecz gestorów mediów i zarządcy, a następnie najemca pokrywa opłaty wynajmującemu, wynajmujący nie ma dochodu do opodatkowania z tego tytułu. Podatek ryczałtowy płaci więc tylko z samego świadczenia czynszowego ustalonego odrębnie w umowie. Można dopuścić i taką możliwość, że najemca pokrywa wydatki za media bezpośrednio na rzecz gestorów mediów, choć bezpieczniejsze dla wynajmującego jest ich płacenie we własnym zakresie, gdyż to pozwala na bieżącą kontrolę zadłużenia z tego tytułu.
W praktyce może pojawić się problem, gdy chodzi o rozliczenie pomiędzy stronami umowy najmu kosztów dotyczących centralnego ogrzewania, podgrzania ciepłej wody, czy rozliczenia zimnej wody, które w bieżących opłatach miesięcznych najczęściej są przyjmowane szacunkowo według zużycia w poprzednich okresach. Wynajmujący powinien w mojej ocenie pobrać dodatkowe opłaty, o ile zaliczki byłyby mniejsze jak rzeczywisty koszt z rozliczenia lub dokonać zwrotu najemcy kwoty, o ile zaliczki za okres rozliczeniowy byłby wyższe niż rzeczywisty koszt. Gdyby wynajmujący nie dokonał zwrotu nadwyżki, wówczas osiągnąłby dochód do opodatkowania. To samo może dotyczyć rozliczenia kosztów energii elektrycznej, o ile w umowie najmu przyjęto zaliczkę miesięczną na pokrycie kosztów energii elektrycznej. Najbezpieczniej byłoby przyjąć zasadę rozliczenia energii elektrycznej po otrzymaniu faktury za prąd.
Nieco inaczej sprawa wygląda w tym przypadku gdy przedsiębiorca wynajmuje lokal w ramach działalności gospodarczej i płaci zryczałtowany podatek od najmu. Opłaty za media w przypadku ich refakturowania przy najmie opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach działalności gospodarczej, stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przedsiębiorca ma obowiązek odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Podsumowując, podatek w wysokości 8,5 % do łącznego dochodu 100.000 zł w roku podatkowym i 12,5% powyżej tego dochodu można zaoszczędzić przy dobrze skonstruowanej umowie najmu oraz prawidłowym dokumentowaniu rozliczeń w zakresie mediów i opłat za zarząd najbezpieczniej w formie operacji przelewów bankowych.